Costi di costruzione vs costi di manutenzione di un edificio

Nelle fasi progettuali dell’edilizia moderna le valutazioni effettuate da un committente privato o da una stazione appaltante, vanno oltre la sola realizzazione dell’opera stessa. Partendo dalla fase di progettazione si considerano ulteriori componenti che influiscono sulle scelte progettuali, ovvero manutenzione, costi d’esercizio ed il valore residuo finale della costruzione.
La manutenibilità, è uno dei requisiti progettuali che entrano in maniera predominante nella fase progettuale in quanto i suoi costi rappresentano una quota rilevante nella spesa di gestione del patrimonio immobiliare.
Il Life Cycle Cost è un metodo di valutazione che consente di individuare il costo complessivo di un opera, valutando il suo integrale ciclo di vita. Il costo globale di un bene durevole è costituito dal prezzo di acquisto e da tutte le spese necessarie per la sua utilizzazione nel corso della sua vita utile.
Se di un edificio si osservano tutti i costi sostenuti nel suo ciclo di vita si osserva che il costo globale è la somma dei seguenti fattori: Costo iniziale di produzione + Costi d’uso + costo di demolizione (o valore residuo positivo o negativo, che il bene possiede al termine della vita utile).
Tale stima globale dei costi è fondamentale per decidere se investire nel processo edilizio vagliando tutte le fasi: ideazione, costruzione e gestione dell’edificio.
Questo approccio consente di ottimizzare i costi di costruzione e del suo impiego, il suo utilizzo è suggerito dal DPR 207/2012 e dalla UNI CEI EN 16001 Sistemi di Gestione dell’Energia (Appendice A).
Oggi è possibile stimare i costi di manutenzione, utilizzando il “piano di manutenzione” che la legge prevede come elaborato obbligatorio del progetto esecutivo (Artt. 33 e 38 del DPR 207/10) per tutte le opere pubbliche e private.
La definizione di manutenzione ci viene fornita dalla Norma UNI EN 13306:2003: “è la combinazione di tutte le azioni tecniche, amministrative e gestionali, durante il ciclo di vita di un’entità, volte a mantenerla o riportarla in uno stato in cui possa eseguire la funzione richiesta”.
Secondo vari illustri studi in materia per ogni euro speso per la costruzione di un edificio se ne spendono tra i 5 ed i 7 per la sua manutenzione, in particolare la società inglese «Royal Academy of Engeneering» ha analizzato i costi tipici di un Edificio per uffici, in trenta anni, e ne ha ricavato un rapporto di 1:5:200 relativamente a costi di costruzione, costi di manutenzione e i costi di esercizio.
Come possono le società di costruzione minimizzare questo grande divario tra i costi?
La SIA sta affrontando tale sfida utilizzando il metodo BIM, ovvero quel processo di sviluppo, crescita e analisi di modelli multi-dimensionali virtuali generati in digitale per mezzo di software.
Il metodo BIM si basa sul coordinamento tra i vari attori coinvolti nella “vita” dell’opera favorendo la comunicazione, la cooperazione, la simulazione e il miglioramento dei processi in tutte le loro fasi, a partire da quella progettuale, attraverso la fase di realizzazione, fino a quella di uso e manutenzione.
Il modello digitale, contenendo tutte le informazioni necessarie alla gestione dell’opera, costituisce uno strumento estremamente efficace per la pianificazione delle attività legate al facility management. Nella metodologia BIM questa attività è chiamata 6D e rappresenta l’utilizzo “smart” delle informazioni permettendo di ottimizzare tempi e costi.